私の不動産事業

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・土地値(売買代金>実勢土地価格)で購入する

土地は、たとえ建物が朽ち果てたとしても残ります。つまり、土地の上に建物(収益を産むシステム)が乗っかっているものと考え、建物が朽ち果てるまでに十分な収益を産みだされば良いと考えます。建物が朽ち果てた後は、土地として売却すればよいと考えます。その為には、土地として利用価値がある物件でなければなりません。よって、再建築ができないような接道義務を満たさない物件、市街化調整区域物件には興味がありません。一時的には高い利益が得られたとしても、最終的な出口が確保されていないことは不安ですし、そもそも融資付けが上手くいかなくなります。ただし、土地の売却によるキャピタルゲインは当てにせず、インカムゲインで借入金を返済した後、ある程度の金額で売れればよいと考えています。

・築年数は問わない

私の投資基準は厳しいため、新築や築浅の物件には適合する物件はあり得ません。ですから必然的に築古になります。築古物件となると、相性が良いのが木造です。なぜなら、築古となると取り壊し費用も考慮に入れなければならなくなりますから、RC構造やSRC構造など取り壊しに費用の掛かる対象外です。また、築古ですと、修理費用も掛かってきますのでその際に木造であれば修理が簡易で安価に済むことが多いので、この点からも木造が好ましいです。また、RC構造は固定資産税が非常に高いので採算性が低下します。

・大都市圏の駅から徒歩10分以内、郊外物件は買わない

私は郊外の物件は買いません。なぜなら、車が必要となったり、バスでの移動を余儀なくされるからです。また、現在は郊外でもショッピングモールや大規模小売店が多くみられますが、今後少子高齢化ととともに進むコンパクトシティ化が進むと郊外からだんだんと衰退が始まってくると考えます。なぜなら、お年寄りは加齢とともに運転することが困難になってくるからです。その点、鉄道であれば高齢の方でも容易に移動することが可能です。ただし、自動運転やドローンなど先進技術が普及すれば街の在り方が一変することが考えられますので、郊外物件を購入することも考えられます。

・返済比率は50%以下

返済比率とは家賃収入に対して支払う借入金返済額の比率を言います。家賃収入はすべて手元に残るわけではなく、固定資産税等の租税公課、修理費用、管理費、空室損などを見込んでおかなければなりません。一般的には、返済比率は50%以下が望ましいとされています。よく都心のワンルームマンション投資において借入金を家賃だけでは返済できず、月々の給料から補填するというスキームがありますが、インカムゲインが全く出ない投資を行っているわけで実にばかげていると思います。

・イールドギャップ(表面利回り引く借入金利)は少なくとも5%以上。もちろん全期間固定金利。

属性の良い方は低金利で沢山借り入れをできるのでしょうが、残念ながら私は違います。ですので、借入金利はある程度高めでも仕方がないと思っています。ただし、いくら金利が安いと言っても変動金利にはしません。変動金利にすれば一時的には低金利かもしれませんが、金利上昇時に先が読めなくなります。ある程度の金利上昇を見込んだ上でも、変動金利のほうが固定金利より利息が安いという意見があるかもしれませんが、ただでさえリスクの多い賃貸経営に金利リスクまで背負うことになることは嫌なので、敢えて全期間固定金利にしています。

所有物件 4棟20部屋(1部屋空室)

都市部中心に小ぶり物件でリスク分散をして、安定運用しています。

・A号物件スペック

物件所在地 東海地方 地方都市 駅徒歩8分

表面利回り 15%

セットバックが必要であるが、好立地であるため、購入。

・B号物件スペック

物件所在地 関東地方 大都市圏のはずれ 駅徒歩7分

表面利回り10%

これは、入居者があまり定着しないので失敗だったかもしれないです。大都市圏の外れなどという中途半端な立地が良くなかったと思われます。

・C号物件スペック

物件所在地 東海地方 地方都市 駅徒歩7分

表面利回り20%

最初の入居状況が良くなかったのと、ドーナツ化現象が進んで不人気なエリアだったので安く変えた為、表面利回りが高くなりました。

・D号物件スペック

物件所在地 東京都区部 駅徒歩8分

表面利回り8%

築古物件としか言いようがない物件ですが、入居者の出入りが少なく安定して収益を上げてくれています。駅のチカラは弱めですが、やはり東京都区部は強いようです。

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