中古ボロアパートの登記完了


群馬県桐生市の物件を購入して、1週間ほど経ちました。
無事に登記が完了した模様です。
ただし、登記に公示力はあっても、公信力がないので、テキトーにしていると万が一の事態が起こりかねません。
司法書士の先生にお任せしたので、大丈夫だと思いますが・・・。
もっとも、抵当権の登記はないですし、売主が初めて登記簿に登記をした方なので、問題は起こりそうにはないです。
登記がされると、自分の物件であるという確証が得られますね。
もっとも、経営者としての責任感があるので、浮かれてもいられません。
アパートをより収益性の高いものにするため、また、収益性を考慮しつつも入居者の方々に快適な住まいを提供するために邁進する所存であります。
<行った対策と、今後の課題>
当物件は築約30年と約40年であり、多額の費用を掛けても回収できないという立場です。いかに安く、効率よく入居希望者の第一印象を良くするかについて費用対効果を重視していきたいと思います。
➀入居が決まる確率の高そうな1部屋に関しては清掃を行いました。費用は、2Kで、2万円です。仲介業者もこの部屋から入居者を決めたいとのことです。
②和式便座から洋式便座にするため、アタッチメントの購入と設置を行う予定です。
③外壁塗装やエントランス部改良には、多額の費用が掛かるため、現状は古くなっているポストを新しいものに替え、物件の第一印象を良くすることを考えています。
④資金にゆとりが出たら、キッチンの水回りに関して改善をしたいです。
⑤和室を洋室に替える案は、和室を好む層が一定いること、また多額の費用が掛かることから却下です。
現況は、入居率40%で、表面利回り約10%程度と推測されます(表面利回りにあまり意味はないですが、参考までに)。早期に入居率80%程度にまで持っていければいいなと思う、今日この頃です。


半値八掛け二割引き?


証券投資の世界では、底値を見る際に、半値八掛け二割引きという言葉が使われることがあります。
天井から調整して、元の株価の3割ほどになると下げ止まる傾向があるという意味です。
M&Aキャピタルパートナーズは、2013年11月21日につけた10,900円が最高値でしたから、3000円台になると経験則から言えば下げ止まる傾向があることになります。
2014年3月20日現在の終値は、3,815円ですからかなりその水準に近付いていると思われます。
IPO銘柄の公開後のパフォーマンスが優れないことは存じておりますが、このくらい下落すると、ファンダメンタルズに異状がない限りは、投資してもいいのではないかと思った次第です。
参考までに、M&Aキャピタルパートナーズのチャートを載せておきます。
初値天井・・・という可能性も否定できませんが。

M&Aキャピタルパートナーズのチャート

2014年3月20日分取引


新興株市場がかなり弱いため、だいぶお買い得感のある銘柄が増えてきました。
そこで、保有銘柄を売って、新しい銘柄を購入することにしました。
シグマクシス 新規買い
平均購入単価 @4,090
・三菱商事系のコンサルティング会社
・有利子負債ゼロ
・2013年3月期でROE50%超(ただし、税効果の影響あり)
・配当開始
M&Aキャピタルパートナーズ 新規買い
平均取得単価 @3,910
・M&Aのコンサルティング会社で、調剤薬局や承継案件に強い。
・有利子負債ゼロ
・2013年9月期でROE30%超
・営業利益率50%超
テンポスバスターズ 全部売り
平均取得単価 @910
平均売却単価 @810
・他の銘柄を購入するために売却。
・第3四半期における累計進捗率が56.8%と、5年平均の70.7%をかなり下回っているため、魅力が薄れた。
 
ケネディクス 買い増し
平均取得単価 @320
買い増し後平均取得単価 @450
エリアリンク 全部売却
平均取得単価 @120
平均売却単価 @125
・他の銘柄を購入するため売却
ウイン・パートナーズ 一部売却
平均取得単価 @1,010
平均売却単価 @1,040
・他の銘柄を購入するため売却
三洋貿易 全部売却
平均取得単価 @940
平均売却単価 @940
シンプロメンテ 買い増し
平均取得単価 @1,030
買い増し後平均取得単価 @1,130
シュッピン 買い増し
平均取得単価 @1,080
買い増し後平均取得単価 @1,200
アパマンショップホールディングス 買い増し
平均取得単価 @5,660
買い増し後平均取得単価 @6,630