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中古ボロアパートの登記完了


群馬県桐生市の物件を購入して、1週間ほど経ちました。
無事に登記が完了した模様です。
ただし、登記に公示力はあっても、公信力がないので、テキトーにしていると万が一の事態が起こりかねません。
司法書士の先生にお任せしたので、大丈夫だと思いますが・・・。
もっとも、抵当権の登記はないですし、売主が初めて登記簿に登記をした方なので、問題は起こりそうにはないです。
登記がされると、自分の物件であるという確証が得られますね。
もっとも、経営者としての責任感があるので、浮かれてもいられません。
アパートをより収益性の高いものにするため、また、収益性を考慮しつつも入居者の方々に快適な住まいを提供するために邁進する所存であります。
<行った対策と、今後の課題>
当物件は築約30年と約40年であり、多額の費用を掛けても回収できないという立場です。いかに安く、効率よく入居希望者の第一印象を良くするかについて費用対効果を重視していきたいと思います。
➀入居が決まる確率の高そうな1部屋に関しては清掃を行いました。費用は、2Kで、2万円です。仲介業者もこの部屋から入居者を決めたいとのことです。
②和式便座から洋式便座にするため、アタッチメントの購入と設置を行う予定です。
③外壁塗装やエントランス部改良には、多額の費用が掛かるため、現状は古くなっているポストを新しいものに替え、物件の第一印象を良くすることを考えています。
④資金にゆとりが出たら、キッチンの水回りに関して改善をしたいです。
⑤和室を洋室に替える案は、和室を好む層が一定いること、また多額の費用が掛かることから却下です。
現況は、入居率40%で、表面利回り約10%程度と推測されます(表面利回りにあまり意味はないですが、参考までに)。早期に入居率80%程度にまで持っていければいいなと思う、今日この頃です。


購入予定の不動産データー


所在地:群馬県桐生市
権利:所有権
立地条件:最寄り駅から徒歩15分
価格:土地値以下
築年数:築約30年、築約40年の2棟のアパート
現在入居率:10部屋中4部屋
管理状況:現大家による自主管理
満室時表面利回り:約30%
コメント:建物の状況は、あまり状態は良くないです。まさに、オンボロアパートという表現がピッタリです。現大家は、自主管理をしていたとのことですが、私から見れば、”自主放置”としか言いようがないです。空室には、ゴキ○リの死骸が多数転がっており、現況ではとても新規の入居者は期待できそうもありませんでした。また、新築以来新規の投資をした形跡が見えず、現大家のやる気のなさを感じさせます。
しかし、だからこそ、最低限の清掃やちょっとした新規投資をすれば、新規入居者を期待できると思われます。現況でも、10部屋中4部屋の入居者がおり、ポテンシャルは低くないと思われます。
表面利回りは高いですが、表面利回りが当てにならないことは承知済みです。それよりも、キャッシュフローについて考えるべきであります。ボロアパートなので、最低限の投資しか行わないつもりです。そうすることにより、入居者には低家賃を提供でき、こちらも大きなリターンを得られると考えております。