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日本管理センター(東証2部:3276)のビジネスモデルについて


サブリースというと、レオパレス21や、大東建託などを思い浮かべる方もいると思います。これらの業者は、”30年一括借り上げ”や”家賃10年保証”などを売り文句にしています。しかし、家賃保証システムを使うためには、その業者で建物を建てなければなりません。そして、建物の建築費には、レオパレス21や大東建託など、建築業者の多額の利益が乗るというビジネスモデルです。サブリース単体では、あまり利益が出ておらず、建築事業で利益を得るという構造になっています。つまり、サブリースは、建築事業を進めるためのツールであるということです。サブリースも一定期間の間には見直され、空室率が高い場合には、保証家賃が引き下げられる場合もあります。
日本管理センターのビジネスモデルの特徴は、サブリースそのものを行うことにあります。レオパレス21や大東建託の様な建築業者が行っているように、建物を建築させることが目的ではないのです。また、既存の物件や、ワンルームマンションも対象になります。日本管理センターの主力商品である、SSL(スーパーサブリース)は、ローンの返済期間に合わせて、最長35年まで保証期間が選べます。
私は、実物不動産投資を行うとしたら、中古物件で行いたいと思いますが、従来のサブリースは新築を前提としているので、サブリースのシステムを利用できないことになります。日本管理センターは、中古物件も対象としている点で革新的なサービスを提供していると言えます。
ちなみに、日本管理センターには、私はかつて投資していましたが、利益を上げられずに、売却しましたw。


実物不動産投資について考える


アベノミクス(死語に近いですが)で、実物不動産投資が見直されているみたいなので、不動産投資について自分なりにまとめてみました。
実物不動産の長所
・表面利回りが高い(年率10%も当たり前)。
・優良物件を買えば、値上がり益も期待できる。
・借金をして、レバレッジ効果を発揮することが出来る。
・インフレ―ションが起これば、不動産価格は上昇し、借金の実質的価値は下がる。
・銀行に支払う利子やその他を経費で落としやすい。
・資産の分散効果が期待できる。 等
実物不動産の短所
・入居者が想定通り入らない空室リスク
・修繕費が嵩むリスク
・災害・事故リスク
・不動産業者に払う媒介手数料が高い(400万円以上の場合、売買金額の3%+6万円)。
・税金が高い(不動産取得税、固定資産税等)。
・レバレッジ効果をきかせた場合、失敗した際に借金と支払利子が重くのしかかる。
・デフレーションが続いた場合、不動産価格は低迷し、借金の実質的価値が上がる。
・実物不動産は、すぐには現金化できない。 等
やっぱり、素人には難しそうです。だから、日本管理センター(東2:3276)みたいなサブリース業者が存在感を増しているわけです。日本管理センターに聞いてから、不動産投資を始めてみるのも手かもしれないと思う今日この頃です。いや、回し者ではないですけど、当社のビジネスモデルは優れていると思うのですよ。